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中国人如何在印尼购房?印尼房产投资法规及交易指南

作者: 艾米丽

浏览:26667

2019年09月12日 17:37:21

印尼是东南亚最大的国家,拥有2.5亿人口和庞大的经济消费市场,年轻型态的人口结构意味着每年首次购买房地产的人口数量是相当可观的,使得印尼房地产及不动产在未来十年仍然有广阔的增长空间。

以下就是印尼房地产的投资法规、交易方式与买房税费的详尽整理:

外国人房地产投资法规

根据印尼“2000年关於禁止和开放投资目录的总统令”及其修正案,印尼允许外资进入房地产行业,可以独资或合资成立外商投资企业,外资比例不低於5%。

印尼实行土地私有,外国人或外国公司在印尼都不能拥有土地,但外商直接投资企业可以拥有以下三种受限制的权利:

建筑权,允许在土地上建筑并拥有该建筑物30年,并可再延期20年。

使用权,允许为特定目的使用土地25年,可以再延期20年。

开发权,允许为多种目的开发土地,如农业丶渔业和畜牧业等,使用期35年,可再延长25年。

如上所述,自2015年底以来,居住在印尼的侨民已经能够购买属于“使用权”类型的房产。不过,仍有若干与购买此类型房产相关的要求和权限规定:

侨民仅可购买价格在各区域规定的特定最低价格及以上的印尼房产(详见下表)。

侨民仅可直接向开发商购买印尼的房产。

侨民不允许向第三方出租印尼的房产。

当侨民离开印尼,去其他国家居住时,他/她在离开印尼一年之内,需要放弃使用权,或将其转让给符合在印尼拥有房产的所有要求的其他人(可以是其他外国人士或印尼公民)。

侨民可购买印尼的独栋住宅,初始期限为30年。可延期2次,第一次可延长30年,第二次可延长20年(因此,外国人士的所有权总共可达80年)。

外国人士在印尼购买独栋住宅和公寓的最低价格:

中国人如何在印尼购房?印尼房产投资法规及交易指南

外国人买土地丶可以获得永久产权的方式

与印尼公民结婚的外国人。

成立合资公司:本国人持有51%或以上股份,外国人持有49%股份。

印尼房地产特有的法律名词解释:

Hak Milik拥有权——不动产可以转让丶出售丶抵押丶继承,但只是对印尼公民和印尼企业永久有效。外资的拥有权有时间限制。

HakGuna Bagunan——可以由公司(外资或内资公司)或个人建筑的权利,有效期为20-30年,届期必须向全国土地局申请延长。购买的目的必须明确,并必须在购买的土地有效地利用和合理地开发,不能囤地。

HakSewa Bagunan——租赁土地用于建造建筑物的权利,有效期由地主和租户双方协商决定。这是一种非正式的协议,因为没有在注册机关注册,所以租户是完全不受法律保护的。

Hak Pakai使用权——使用土地的权利,但有特定的目的和明确约定的时间限制。印尼公民丶在印尼定居的外国人丶外资企业以及外企常驻代表机构均可获得这一权利。

HakGuna Usaha——开发和利用权,适用于国有土地,用于农业和养殖用途,使用期为35年,可以向全国土地机构再延长25年。土地必须根据使用目的进行有效利用和开发,不得荒废。

Strata Title——可以出售给常驻印尼的外国人的公寓使用权,只有公寓大楼没有透天。大部份投资客持有印尼房地产的方式。

印尼房地产相关税法

买房税费:

转让税:设定为5%,由买方支付。

买卖土地契约:公证人需要目睹所有的财产交易,费用通常是购买价格的1%。

诉讼费:法律费用设定为1%。

注册费:0.2%。

奢侈税:如果你购买价值200亿印尼盾(约99.7万元人民币)的房子,或价值100亿加元(约49.8万元人民币)的公寓,你需要支付20%的高额奢侈税。

政府目前正计划将门槛提高至30亿印尼盾,以刺激房地产市场。

持有房产的税费:

预扣税:设定为20%。

年度房产税:

物业税逐步增加,具体取决于物业的价值:

价值高达2亿印尼盾 = 0.01%

2亿至20亿印尼盾之间的价值 = 0.10%

20亿至100亿印尼盾之间的价值 = 0.20%

价值超过100亿印尼盾 = 0.30%

出售物业的税费:

土地和建筑税:卖方支付5%的土地和建筑税。但是,对于普通公寓和房屋的转让,税率为1%。

奢侈税:税收设定为5%并由卖方支付。政府计划将税率降至1%以推动房地产市场。

资产增值税:利得税高得惊人,高达20%。

经纪佣金:

房地产经纪人通常收取售价5%的佣金。

外国人能在印尼贷款买房吗?

外籍人士的购买物业权利其实是根据“使用权”而非“拥有权”,后者只能印尼国民才可以拥有这个权利。所以想要得到印尼金融机构对于国外人口发出物业贷款几乎是不可能的。所以,虽然印尼现在并没有法律禁止本地银行向国外投资者出售抵押贷款,但是银行在审慎的管理下都会拒绝向在“使用权”范畴下的物业批出贷款。

信息来源:东南亚投资报告丶Asia Property HQ

责编:Zoe Chan

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